在經(jīng)歷2019年上半年火與熱、下半年冰與冷的行情后，眾多房企、投資客和研究機構(gòu)都在預(yù)測分析——2020年的樓市“小陽春”將帶來怎樣的驚喜。

孰料，突如其來的新冠肺炎踩下了各地樓市的“急剎車”。一時間，各地樓市進入“冬眠”。

隨著疫情慢慢得到控制，各地陸續(xù)開展復(fù)工復(fù)建。3月11日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新冠肺炎疫情支持房地產(chǎn)企業(yè)加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)的若干措施》的通知，其中明確指出，對已批未開盤、已批在售項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，允許視疫情防控情況現(xiàn)場開盤、開放線下售樓處。

深圳的新政，似乎讓房地產(chǎn)看到一絲曙光。不過，“解凍”后的樓市將走向何方?作為各方最關(guān)心的話題，房價真的會降嗎?

小陽春或難再現(xiàn)

基于春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，每年的房地產(chǎn)市場在春季會出現(xiàn)一波銷售旺季，行業(yè)內(nèi)稱之為“小陽春”。但庚子鼠年，目前還沒有讓任何一家房企感受到春天的溫暖。

疫情沖擊下，樓市成交量接連下滑。根據(jù)中國房地產(chǎn)決策咨詢數(shù)據(jù)平臺(CRIC)監(jiān)測，春節(jié)期間88個重點城市商品房成交量相比2018年春節(jié)假期減少63%，部分三四線城市零成交，住房需求短期被抑制。

中指研究院發(fā)布的《疫情對房地產(chǎn)市場及企業(yè)影響調(diào)查》報告顯示，在500位地產(chǎn)經(jīng)理人中，近八成認為此次疫情對樓市的抑制作用高于2003年“非典”，普遍對2020年房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)判較為悲觀，超半數(shù)認為疫情對整個房地產(chǎn)市場影響周期為兩個季度。

從全年來看，超半數(shù)受訪者認為今年銷售規(guī)模會下滑，其中25%預(yù)計所在公司的成交規(guī)模會下降10%-30%，20%認為降幅在10%以內(nèi)。而從各大房企發(fā)布的1-2月份的銷售數(shù)據(jù)來看，銷售量均有不同程度的下滑。

目前，除恒大集團2月業(yè)績逆勢增長外，據(jù)統(tǒng)計，富力地產(chǎn)、中國金茂、禹洲地產(chǎn)、正榮地產(chǎn)、新城控股、雅居樂集團這6家企業(yè)2月銷售量降幅較超過了50%。

3月2日克爾瑞發(fā)布《2020年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜》從1-2月的累計銷售金額來看，百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比降低23.8%。其中，有超8成的百強房企2月單月和累計業(yè)績同比雙降。

克爾瑞表示2月受疫情影響，百強房企單月全口徑銷售金額環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%。超8成的百強房企2月單月和累計業(yè)績同比雙降。而從市場層面的城市供求數(shù)據(jù)來看，在CRIC重點監(jiān)測城市中，2月多數(shù)城市零供應(yīng)，重點一二線城市成交量同比下降77%，廣州、寧波、重慶、西安、南寧、大連、武漢等城市單月成交量的同比跌幅均大于90%。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年1-2月份，北京鏈家二手房的實時成交量同比下降了約57.6%。此外，價格方面也有所下滑。貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份北京二手房的成交均價為54115元/平方米，環(huán)比下跌了8.6%，同比下跌了9.7%。新增房源掛牌均價為57790元/平方米，環(huán)比跌幅擴大至3.9%。

就在市場一片清冷之際，近60城市政府出手維穩(wěn)樓市。其中，河南駐馬店市發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，出臺17項穩(wěn)樓市政策。規(guī)定，用公積金購買首套房，最低首付比例由30%下調(diào)為20%。

就在各方認為房地產(chǎn)行業(yè)將要復(fù)蘇回暖之際，2月28日，河南省政府約談了駐馬店市政府相關(guān)負責同志，對駐馬店近期房地產(chǎn)政策的執(zhí)行提出了明確的要求。約談要求駐馬店市堅持房住不炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，實現(xiàn)三穩(wěn)目標。

3月7日，海南省一紙“限購令”更是讓整個市場重新開始思考2020年的房地產(chǎn)行情。

海南當晚召開的新聞發(fā)布會，不僅明確規(guī)定“新出讓土地建設(shè)的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度”用以控制期房售房方法，而且指出“對在海南已經(jīng)擁有兩套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭，停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房”。

一方面，房企的銷量下滑;一方面，各地樓市政策反復(fù)震蕩，疫情之下，下跌似乎已經(jīng)成了部分人的共識，那房價到底會走向何方呢?

“穩(wěn)”字當頭

業(yè)內(nèi)人士告訴中國新聞周刊，近年來，房價一直處于“穩(wěn)”的狀態(tài)，國家調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場趨于冷靜，正在向健康穩(wěn)健方向發(fā)展，告別了激烈震蕩的“瘋狂期”，雖然在疫情影響之下，1-2月份部分城市的樓市成交量低迷，但巨大的剛需市場仍在給這個行業(yè)托底，近期不太可能出現(xiàn)劇烈漲跌的情況。

此前，貝殼研究院公布了一份名為《疫情下的住房消費者預(yù)期調(diào)查》的報告。其中有數(shù)據(jù)顯示僅有8.5%的受訪者受疫情影響取消了買房計劃，有9.7%的受訪者表示會按原計劃買房，有超過60%的受訪者表示會推遲購房計劃。

不難看出，在剛需條件的催化下，盡管六成受訪者表示推遲購房計劃，但并未放棄購買的需求。58研究院發(fā)布的一份報告也佐證了這一數(shù)據(jù)，1月份，全國臨感VR售樓處訪問量占比提升，環(huán)比上漲57.7%;北京、海口、太原的臨感VR售樓處訪問量占比環(huán)比增長超70%。

“疫情結(jié)束后，期間積壓的購房需求或?qū)⒌玫结尫?rdquo;，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為。復(fù)盤2003年的SARS不難看出，疫情對房地產(chǎn)市場會有短暫的影響，但是對整體的市場行情的影響并不明顯。

受SARS疫情影響，2003年二季度我國GDP出現(xiàn)明顯放緩，但僅影響一個季度后就出現(xiàn)了快速修復(fù)，期間主要沖擊了消費類行業(yè)，但對于房地產(chǎn)投資及量價的影響相對較小，其中房地產(chǎn)投資和銷售面積也僅是在3月、4月出現(xiàn)了一定幅度增速高位放緩，但5月就實現(xiàn)了修復(fù)，2003年全年房地產(chǎn)投資和銷售面積增速分別高達30%和29%。

需要注意的事，兩次疫情期間我國房地產(chǎn)市場所處的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場環(huán)境等方面存在差異。2003年SARS疫情影響期間，貨幣、樓市政策等方面較為寬松，房地產(chǎn)行業(yè)受到政策支持。而2017年之后房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度初顯，推行穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機制仍是堅定不移的。

近日，人民銀行會同財政部、銀保監(jiān)會召開金融支持疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展座談會暨電視電話會也特別強調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。

穩(wěn)字當頭必將成為2020年的主旋律。

財經(jīng)評論員嚴躍進表示，近來住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次明確，長期堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。此中新意在于強調(diào)了“長期”，這表明“房住不炒”定位不會受到市場周期影響。無論市場好與壞，對樓市的管控都不會放松，這對于2020年及未來的樓市發(fā)展都有很強的指導意義。同時，相關(guān)政策也明確提出發(fā)展長效機制和調(diào)控機制，體現(xiàn)了引導樓市健康平穩(wěn)成長的思路。

此外，3月6日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長王蒙徽在《人民日報》發(fā)表署名文章提出，著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，建立和完善政策協(xié)同、調(diào)控聯(lián)動、監(jiān)測預(yù)警、輿情引導、市場監(jiān)管等房地產(chǎn)調(diào)控體制機制，落實城市主體責任，因城施策、分類指導，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

據(jù)央行官網(wǎng)2月20日消息，LPR最新報價為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR為4.15%，5年期以上為4.8%。

LPR的下降釋放了什么信號，是否意味著房產(chǎn)又將異軍突起?

國家金融與發(fā)展實驗室特聘研究員董希淼認為，此次LPR下降這可能體現(xiàn)兩個方面的意圖，第一，疫情對我國經(jīng)濟的影響是短期的，因此短端利率下降更多，重在幫助企業(yè)渡過當前的難關(guān);5年期以上LPR下降5個基點，不向房地產(chǎn)市場放出寬松信號，表明房地產(chǎn)調(diào)控仍未放松。